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　　公募REITs的《招募说明书》通常会基于测算出来的现金流情况和预期募集规模，给出预测的净现金流分派率。例如，某公募REIT在《招募说明书》中预测2021年和2022年的可供分配金额分别为9100多万元和9200多万元，预计募集规模为22.3亿元，基于此计算出来的预测净现金流分派率分别为4.1%和4.16%。这意味着，在基础设施项目经营符合预期的前提下，投资者参与了该公募REIT的首发认购，未来两年的预期年化分红回报率为4%左右。

　　假设，同时有两个公募REITs摆在我们面前，其中一个的净现金流分派率接近13%，另一个的净现金流分派率为12%。虽然这两只公募REITs每年的净现金流分派率存在差异，但是投资者只要从首发时买入、并一直持有至到期的话，预期的年化收益率却均为5%。原因在于，二者的剩余存续期限不同，一个为10年，另一个为11年。因此，如果所持基础设施项目的剩余经营期限不同，我们不能简单地将公募REITs的净现金流分派率进行直接比较。

　　流动性风险是指当投资者需要资金时，由于市场交易不活跃，难以用合意的价格顺利将资产卖出、变现，从而有可能导致投资者错过其他投资机会。我国公募REITs目前尚处于发展初期，受场内可流通规模容量、投资者认知和参与度等因素的影响，公募REITs的二级市场交易总体看还不太活跃，可能会面临一定的流动性风险。根据Wind数据，截至11月底，已上市的29只公募REITs今年以来整体的日均成交额为3.11亿元，日均换手率为0.83%，低于A股的2.76%。