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　　1960年，美国国会制定《不动产投资信托法案》，并修订《国内税收法典》，规定REITs只要符合股权结构、资产、收入、分配等相关条件，就具备享受税收优惠的资格，对投资者的分红部分可以免征所得税。1986年，美国国会通过《税收改革法案》，对房地产企业避税加以限制，REITs在税收优惠上的优势进一步显现。同时，政策允许REITs直接拥有和经营房地产，强调用权益资产代替抵押贷款资产，这为日后REITs的蓬勃发展奠定了坚实的制度基础。

　　截至 2020 年 8 月末，国内已发行类 REITs 产品共 75 只，规模合计为 1518.99 亿元。从持有的资产类型来看，主要以购物中心、写字楼、零售门店、租赁住房地产类物业为主，其合计占比达到 84%。自2019年以来，基础设施类 REITs 发展速度较快，目前占比约为 8%。但目前我国的 REITs 实践以类 REITs 业务为主。在具体操作上，主要是在资产证券化业务框架下，基于具有稳定现金流的不动产构建资产支持证券（ABS），并以私募基金作为持有项目公司权益的载体，发起设立类 REITs。在产品结构设计上，以“股 + 债”模式为主，往往会设立优先级和劣后级，其中优先级由银行认购，获取固定利息，具有保本、保收益的属性；劣后级通常由发起人自行认购，实质是为产品增信，降低融资成本。这种模式与国际主流 REITs 模式存在本质区别（见下图）。