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　　从房地产开发企业到位资金来看，规模延续2022年以来的下降态势，实际融资环境仍未显著回暖。其中，受城市融资协调机制“白名单”等融资政策提振，国内贷款占比提升，销售下滑对房企资金面产生不利影响，定金及预收款、个人按揭贷款占比仍在下降。2025年，房地产开发企业到位资金93117亿元，同比下降13.4%。其中，国内贷款14094亿元，下降7.3%，占比为15.1%，比上年提升1.0个百分点；利用外资25亿元，下降20.8%；自筹资金33149亿元，下降12.2%，占比为35.6%，比上年提升0.5个百分点；定金及预收款28089亿元，下降16.2%，占比为30.2%，比上年下降1.0个百分点；个人按揭贷款12852亿元，下降17.8%，占比为13.8%，比上年下降0.7个百分点。

　　1月9日，据报道，监管部门对房地产融资协调机制下发了最新的政策指导，其核心在于房地产“白名单”项目贷款符合条件可展期5年。该政策是落实“着力稳定房地产市场”的具体部署，是对房地产融资协调机制的重要完善，标志着“白名单”融资支持政策正成为房地产发展新模式的重要融资制度。预期在“白名单”制度下，国内贷款对房企到位资金仍将形成重要支撑。特别是，该政策将更加利好于银行贷款融资占比较高的央国企，将帮助其缓解偿债压力。

　　从发行结构来看，信用债的发行主体以央企、地方国企为主，年内央国企发行占比达92%，较上年上升1个百分点；民企和混合所有制企业发行占比下降。央企2025年信用债发行规模增长显著，同比增长超两成，保利发展、华润置地、招商蛇口、中海地产等企业发行规模超百亿元。央企发行规模的增长也带动了房企信用债发行规模同比降幅收窄。2025年，民企发债仍保持低水平，从发行企业来看，2024年发债民企和混合所有制企业为7家，较上年有所减少，基本是规模较大尚未出险的企业，难以惠及多数资金面紧张的民企。

　　两家央国企实现定向可转债发行，可有效补充长期权益资本。5月，保利发展成功发行85亿元定向可转债，募集资金净额约为84.78亿元。保利定向可转债为证监会2022年“资本市场支持房地产市场平稳健康发展”政策颁布以来发行规模最大的房地产行业再融资项目，也是今年以来发行规模最大的A股上市公司询价再融资项目。9月，华发股份发行48亿元定向可转债。可转债使房企引入低成本长线资金以支持项目建设，同时，可转债的未来转股将有效补充公司长期权益资本，助力公司向新发展模式转型，对促进房地产行业平稳发展具有重要意义。在行业整体融资环境尚未完全恢复背景下，头部房企凭借资源与品牌优势借助兼具权益性工具的可转债逐步改善资产负债表。

　　2025年，ABS融资规模为2377亿元，同比增长11.2%，占总融资规模39.8%，较上年上升2.0个百分点；平均发行期限为12.65年，期限明显延长。从单月来看，上半年，ABS月均发行规模仅150亿元左右，下半年，ABS发行步入正轨，月均发行规模两百亿元以上。从发行结构来看，CMBS/CMBN、类REITs成为主要发行类型，占比分别为43.7%、31.2%，CMBS/CMBN比例快速提升，发行占比提升了12.2个百分点。

　　在公募REITs方面，底层资产类型继续扩容，2025年12月，发改委办公厅印发《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》，将体育场馆项目，商旅文体健等多业态融合的商业综合体项目，四星级及以上酒店项目，超大特大城市的超甲级、甲级商务楼宇项目，以及老旧街区、老旧厂区更新改造项目等城市更新项目纳入REITs项目行业范围。此次扩围实现了基础设施REITs底层资产类型的重大突破，填补了重要空白。2025年消费基础设施REITs、保租房REITs等持续扩容，9月华夏凯德REIT上市，是首单外资背景REITs；10月华夏中海商业REIT上市，底层资产是以收购盘活模式落地的佛山映月湖环宇城；12月华润有巢REIT成功扩募上市。截至目前华润、招商、金茂、印力、大悦城、首创、中海等房企均已在国内实现公募REITs发行，房地产企业发展经营性业务、构建房地产发展新模式迈出了重要一步。

　　年内上交所、深交所推动持有型不动产ABS产品加速落地，是又一盘活存量资产的金融工具。12月，“平安证券-铁建投资集团持有型不动产资产支持专项计划”“中国铁工投资分散型商业物业持有型不动产资产支持专项计划”“中信建投-中国建筑商业物业持有型不动产资产支持专项计划”等持有型不动产ABS成功设立，底层资产多为办公物业。总体来看，年内ABS产品类型仍以有优质底层资产支持的类型为主，ABS渠道始终向手握优质持有型资产的企业开放。

　　出险房企债务重组典型方式包括债转股、以资抵债、全额长展期等，核心是通过削债降低实际债务负担，并改善资产负债表，为长期恢复经营创造有利条件。如龙光境内债重组方案采取了现金要约收购、债转股、以资抵债、全额长展期等方式，境外债采取现金支付、可转债、资产信托、展期等多种方式。从企业的削债比例来看，部分企业公开了境外债重组方案，其削债比例在50%-70%左右。如龙光境外债经过重组后削债比例达70%。融创境外债经过第二次重组将全部削债，境内债第二次重组降债比例超过50%。旭辉、佳兆业、奥园、禹州、世茂等海外债经过债务重组削债比例均超过50%。